大都会房地产公司 晓音
www.metrostarhomes.com
2007年的美国房地产如履薄冰，终于小心翼翼地走过来了。2008年又会是怎样的一年呢？我不敢妄加评论或预测，只把我所做的马州蒙郡房地产市场趋势的研究结果公布于此，请读者智者见智，仁者见仁。
图一是马州蒙郡1996到2007年房价趋势。图中的数据是每年12月的。独居户包括独立屋和连栋屋。需要说明的是图一的房价是从http://www.gcaar.com/statistics/default.htm查到的，这个数字只包括房地产经纪人代售的房屋，不包括建筑商或屋主自售的房屋。图一平均房价偏高，是受波佗马克和布塞斯达的影响，所以中间价更能代表蒙郡的房价。令我吃惊的是，2006年和2007年的平均和中间房价都不比公认房价最高的2005年低。这个结果比我想象的要好。图一为我的一个观点提供了部分证据：历史上任何一点的房价都比七年前高。我之所以选择七年是因为美国人平均七年换一次房子。1970年到1989年，全美独立屋中间房价增长了四倍，新房从$23,000长到$104,000，二手房从$23,000长到$85,000。1990年到1999年，独立屋中间房价增长了1.92倍。1999年到2007年，马州蒙郡独居户中间价增长了2.5倍（见表一）。房地产是有周期性，有上升期，平台期，和回落期。但历史告诉我们，房价的总趋势是上升的，而且上升的幅度大于通货膨胀。在1930年大萧条期，房价是下跌了39%，但与此同时股市下跌了89%。在1974-1975，1981-1982的萧条期，房价平均增长10%。
表一
马州蒙郡房价，成交和库存户数变化
|
|
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
|
独居户平均价 |
$261,204 |
$282,931 |
$310,339 |
$314,390 |
$395,437 |
$477,976 |
$563,491 |
$593,801 |
$617,367 |
|
公寓平均价 |
$154,910 |
$132,396 |
$137,105 |
$170,985 |
$203,057 |
$257,728 |
$306,544 |
$310,319 |
$324,695 |
|
独居户中间价 |
$200,000 |
$215,000 |
$241,500 |
$250,000 |
$320,000 |
$392,000 |
$465,000 |
$485,000 |
$500,000 |
|
公寓中间价 |
$103,000 |
$104,000 |
$115,500 |
$141,100 |
$176,950 |
$223,000 |
$275,000 |
$284,000 |
$285,000 |
|
成交户数 |
14,249 |
14,387 |
15,094 |
15,600 |
16,290 |
17,512 |
16,827 |
13,289 |
10,157 |
|
市场平均天数 |
|
|
24 |
28 |
29 |
32 |
30 |
55 |
84 |
|
市场库存户数 |
1,901 |
1,386 |
1,318 |
1,535 |
1,212 |
1,248 |
1,793 |
3,404 |
4,549 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
与上一年变化% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
独居户平均价变化% |
|
8.32% |
9.69% |
1.31% |
25.78% |
20.87% |
17.89% |
5.38% |
3.97% |
|
公寓平均价变化% |
|
-14.53% |
3.56% |
24.71% |
18.76% |
26.92% |
18.94% |
1.23% |
4.63% |
|
独居户中间价变化% |
|
7.50% |
12.33% |
3.52% |
28.00% |
22.50% |
18.62% |
4.30% |
3.09% |
|
公寓中间价变化% |
|
0.97% |
11.06% |
22.16% |
25.41% |
26.02% |
23.32% |
3.27% |
0.35% |
|
成交户数变化% |
|
0.97% |
4.91% |
3.35% |
4.42% |
7.50% |
-3.91% |
-21.03% |
-23.57% |
|
市场平均天数变化% |
|
|
|
16.67% |
3.57% |
10.34% |
-6.25% |
83.33% |
52.73% |
|
市场库存户数变化% |
|
-27.09% |
-4.91% |
16.46% |
-21.04% |
2.97% |
43.67% |
89.85% |
33.64% |
表一列举了马州蒙郡1999到2007年房价，成交户数，市场平均天数和库存户数变化。表一生动地体现了市场供求关系对价格的影响。2003年和2004年库存户数最低，市场上对房屋的需求大于供及，房价的增长率在20%以上。虽然2005年的房价的增长率也在17%以上，但年终库存户数的增多使2006年的房价增长率降到了1.23%至5.38%。2006年库存户数的近一步增多使2007年的房价增长率继续下降到0.35%至4.63%。那么2007年终库存户数的近一步增多会不会使2008年的房价增长率下降到0或者成负数呢？带着这个问题，我对表一的数据做了进一步分析。
1999年和2000年的房屋成交户数在一万四千户。这两年不是卖方市场，应该是正常的。这就是说，在正常情况下，蒙郡应该有一万四千户人家要买房子。从2000年到2007年，蒙郡的人口增长了6%。就算我们不考虑人口增长的因素，在正常情况下，2007年蒙郡至少应该有一万四千户人家要买房子。但事实上，2007年蒙郡只成交了10,157栋房子。14,000-10,157=3,843。这个结果告诉我，有3,843户该买房子的人家没有买。我自己就有两个客户本来说好2007年底买房子，但因为次级贷款对市场的负面影响，没有买，仍然在租房。如果该买的都买了，2007年终的库存户数就应该是4,549-3,843=706。706的库存户数，只是2003和2004年的58%。尽管其它因素的影响会使库存户数超过706（比如买主买的就是自己租的房子），我的结论仍然是，该买房子的都买之日，就是蒙郡房子供不应求之时。不管这一天会发生在2008或2009，它迟早要来的。拖的时间越久，该买房子的户数就越多。想换大房子的人可以等，但有些人不能久等，象结婚后有了孩子的，离婚后房产要重新分配的，等等。当该买房子的人蜂拥而上时，很可能造成房价的上涨。就算房价不起飞，买主在供不应求时绝对不能有现在这么多的选择和砍价余地。
如果你有关于房地产方面的问题，欢迎来电话（202-459-9096）或者来电子邮件（info@metrostarhomes.com）询问。我一定尽量答复。我以前发表的文章可以在http://www.metrostarhomes.com/chinese_articles.htm 看到。