免税房屋买卖

你的家如果是你的主要住宅，卖房后你会享有许多税务上的好处。通常，夫妻一同纳税，可享受高达$500K的净赚(夫妻分别纳税则为$250K)。

过去，有两大税务好处， 其一是“roll-over”，其二是“一生享用一次”，这些规定以不再适用于新的地产交易。但仍适用于1997年前的交易。

根据roll-over规定，屋主可卖掉其主要住宅，并在两年之内购入同样价钱或更贵的房子，在前一个房子中赚到的钱可延迟缴税。延迟不等于彻底取消，最终你还是要付你卖房所得的capital gains 的税。

一生享用一次，指55岁以上纳税人可从主要住宅转手所得收入中扣除高至$125K的收入。

截止于1997年5月6日上述法律不再适用。1997年8月5日克林顿总统签署了Taxpayer Relief Act of 1997 法案。该法案废止了上述两个规定。取而代之的是，新法为屋主提供更优惠的待遇。

已婚夫妇卖房后，可从其纳税收入中扣除高达$500K，纳税个人可扣除高达$250K。 deduction规定你可以从总收入中减掉一定的百分比(按你在税率表中所处的位置)。exclusion 与deduction 不同， 排除法意味着，卖房后的净赚( 高至法定上限的数额) 根本不需计算在你的缴税收入中。

其中有两个重要的限制：

第一、 在转手之前五年，有两年你必须拥有和使用该地产作为你的主要住宅。 如已婚，尽管夫妻必须满足“使用”试验，其中一人必须满足“居住”试验。其婚姻状态以过户时的情况为准。如离婚，根据离婚决议或分居协议一方得到拥有权，使用期要包括前配偶在拥有权转移之前的实际拥有时间。

第二、 exclusion (排除) 一般每两年适用一次。如果你满足不了两年拥有和使用的要求，如因工作变动、健康原因、或其他不可预测的情况，你的排除可按实际拥有和使用时间来计算。

国税局有“安全港(safe harbors)”规定。如在两年之内你必须卖房，又符合这些规定，你应安全获得其中部分排除。

安全港规定包括：

工作变更：如果卖房的主要原因是由于就业地点的改变，新工作比原工作离家距离超过50英里。

健康：如果你的医生建议搬家，以得到或有助于疾病或伤病的诊断治疗，或是得到或提供个人或医疗保健。有健康理由的人可以包括屋主、父母、祖父母、孩子、

配偶的父母或甚至配偶的兄弟姊妹、外甥(女)。

不可预测的情况：如果你在买房前无法预知，你也许能要求部分排除。根据特定实际情况，很多情况下需得到国税局的特别裁决，国税局承认上述的安全港。 包括非自愿转换，自然或人为灾难造成家庭灾难性损失、离婚或合法分居、或一次妊辰多产。

符合安全港试验或得到国税局特别批准，你可得到部分排除，排除的数额应等于实际天数乘以$500K再除以730天(满两年)。如果个人纳税，把$500K改为$250K。

新法案适用于所有主要住宅：独立屋、康斗单元和cooperative apartments

。如果你以船或mobile home 为主要住宅，该法也适用，但居住区要满足三个条件：睡眠区、厕所、和做饭设备。

1997年前的地产增殖。很多屋主多年来利用"great American dream" ，不停地卖后再“买大”。每次交易的利润都按照roll-over 的方法实行延税。卖掉前一个房子，可从利润中排除高达$500K，但要小心看一下你的数字，决定你准确的利润所得。

例如，1965年，你花$50K买的房子，1975年以$150K卖掉，而后以$200K再买进新房。此案例为简单起见我们忽略(不计算)房屋改建修缮和佣金费用( 当然这些都应在考虑在计算利润中)。因为你延迟了$100K利润所得($150K -$50K)，你新屋的起价应是$100K。购入价减掉利润得为起价。

1987年，你以$400K卖掉，并又以$500K买进一屋。现在，由于roll-over，，你延迟了$300K所得利润($400K -$100K )。新屋的起价应是$200K。因你花$200K买进第二个房子，你不怀疑$100K。 但是因为该屋起点价仅为$100K，利润的计算是从起点价减去售价(而不是单纯的购入价)。

问题是，如果你计划明年卖房，你必须算清你的起点价。如果结婚联手纳税(并在过去五年中在该房中住够两年)，卖掉房子后你不需要交任何capital gains 税，除非卖得多于$700K。--你在本文$300K例中，赚得钱，必须缴$50K利润的capital gains税。现在联邦是15%，你的税应为$7500。按你的居住区，可能要付州税。 DC为

9.9%。

保留有所有的档案记录，所有的过户文件，十分重要。如同房屋改建修缮，佣金、法律和title费用，这些可减少你的起点价 - 也就是你的税。

每个纳税人的情况和考虑不同，要咨询你的财务和法律顾问。同时也可在IRS.gov. 网站参阅IRS Publication 523, “Selling Your Home -- for use in Preparing 2006 returns.”。